Юридические тонкости операций с недвижимостью в АР Крым

Юридические тонкости операций с недвижимостью в АР Крым

Недвижимость Крыма. Законодательство Согласно ст.26 Конституции Украины иностранцы, лица без гражданства, пребывающие в Украину на законных основаниях, пользуются теми же самыми правами и несут те же обязанности, что и граждане Украины. Поэтому иностранцы имеют право работать, приобретать недвижимость и пользоваться иными правами граждан.

Приобретение жилья иностранные граждане осуществляют на общих основаниях.

Договор купли-продажи является правовой формой. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороны (покупателю). Покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.

Исходя из этого определения следует, что договор купли-продажи это - двусторонний договор, то есть права и обязанности возникают у обеих сторон; возмездный договор, ибо покупатель уплачивает за имущество определенную денежную сумму; консенсуальный договор, поскольку права и обязанности у сторон возникают с момента достижения соглашения по всем существенным условиям договора.

Существенными условиями договора купли-продажи являются условия о его предмете и цене.

  • Предметом договора купли-продажи являются дома, квартиры, ценные бумаги и т.д. Имущество, которое не может быть предметом договора купли-продажи, или, в отношении которого установлены специальные правила его приобретения, определяется законодательством.
  • Договор считается заключенным, когда стороны достигли соглашения о цене предмета договора купли-продажи.

Гражданским кодексом Украины установлены основные права и обязанности продавца и покупателя.

  • Продавец обязан передать покупателю имущество в собственность с соблюдением всех условий договора о предмете, месте, сроке, способе передачи, а также предупредить покупателя о всех правах третьих лиц на продаваемое имущество (праве нанимателя, праве залога, пожизненного пользования).
  • Неисполнение этих требований дает покупателю право требовать уменьшение цены либо расторжение договора и возмещения убытков.
  • Продавец также обязан сохранить имущество, не допуская его ухудшения, в случае, когда право собственности переходит к покупателю ранее передачи дома, квартиры и т.д.
  • На покупателе лежит обязанность уплатить за переданное имущество денежную сумму, а также принять это имущество в порядке и на условиях, определенных в законе или в договоре.
  • Если покупатель не исполнит эти обязанности, продавец вправе требовать принятия имущества покупателем и уплаты цены, а также возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо отказаться от договора и потребовать возмещения убытков.

Так как жилой дом и квартира являются важными объектами права личной собственности граждан, государство установило для них специальный правовой режим. Поэтому и договора купли-продажи жилого дома или квартиры имеют целый ряд особенностей по сравнению с общими правилами договора купли-продажи, что отражено прежде всего в статьях 226 и 227 Гражданского кодекса Украины.

Предметом договора купли-продажи являются пригодные для проживания жилой дом или его часть, а также квартира или другая недвижимость.

Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий нотариальными конторами Украины предусмотрены следующие общие правила удостоверения договоров купли-продажи недвижимости:

  • Удостоверение проводится по месту нахождения недвижимости;
  • Продавец должен представить документ, подтверждающий его право собственности на недвижимость, с отметкой о регистрации в бюро технической инвентаризации, либо с регистрационным удостоверением;
  • Нотариус истребует выписку из реестра регистрации прав собственности на недвижимость. Срок действия выписки - 3 месяца (бывшая справка-характеристика);
  • Нотариусы проверяют отсутствие запрещения отчуждения или ареста на недвижимость.

Дополнительные правила, предусмотрены для удостоверения договоров купли-продажи, дарения, мены недвижимости от имени одного из супругов, требуют согласие другого супруга.